상간녀변호사 최근 주택시장의 ‘서울 쏠림’이 통계 공개 이후 역대 최고 수준으로 심화했다는 분석이 나왔다.
한국은행이 23일 공개한 ‘최근 주택시장 특징과 금융시스템 영향’ 보고서를 보면, 11월 말 기준 서울 아파트 시가총액이 전국에서 차지하는 비중이 43.3%에 달했다. 전 고점인 2020년 8월 말 43.2%를 넘어선 역대 최고다.
서울 아파트 시가총액은 올 3분기 서울 지역총생산(GRDP)의 3배로, 이 역시 2018년 이래 최고다. 서울 지역의 실물경제 규모 대비 주택 가격 수준이 크게 높다는 의미다.
서울의 주택시장 위험지수 역시 3분기 0.90으로 한은이 통계를 공개한 2018년 이후 가장 높았다. 이는 주택시장의 과열 또는 침체 위험을 계량적으로 보여주는 지수로, 소득·임대료·전국 대비 서울 아파트 가격, 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 등을 이용해 산출한다.
특히 한은은 서울을 중심으로 한 수도권은 주택가격이 상승세를 지속하는 반면, 비수도권은 하락 흐름을 이어가 최근 지역 간 차별화가 심화하고 있다고 지적했다.
한은은 이 같은 ‘지역 간 차별화’ 외에 ‘월세 가구 증가’ ‘가계부채와 주택가격 간 동조화 약화’도 과거와는 다른 최근 주택시장의 특징으로 지목했다. 임대차 거래 중 월세 비중은 9월(60.3%)과 10월(60.2%) 모두 60%를 웃돌아 2017년 이후 가장 높은 수준이었다.
한은은 “최근 월세 거래 증가는 전세사기 등에 따른 보증금 반환 위험, 전세자금 대출 관련 규제 강화 등에 영향을 받은 것으로 보인다”고 밝혔다. 이어 “월세 비중 확대는 가계부채 축소와 함께 주택시장의 변동성을 낮추지만, 월세 지출에 따른 주거비 부담 증가로 일부 취약계층의 재무 건전성에는 부정적”이라고 지적했다.
또 한은은 “올해의 경우 주택담보대출 증가세가 가계부채 관리 노력 등으로 억제되는데도 서울 등의 매매가격은 기대심리 지속, 자기 자금 활용 주택 매입 등으로 상승세를 이어가고 있다”고 덧붙였다.
40대 직장인 김모씨는 3년여전부터 달러 적금을 들었다. 당시 금융권에선 앞으로 ‘강달러’가 나타날 것이라며 마케팅을 한창했던 때였다. 해외 주식 투자를 하기엔 무섭다보니 미국 달러가 안전 자산이라는 생각에서 시작했다. 매달 300달러씩 적금하다가 얼마 전 500달러로 월 납입금액을 올렸다. 김씨는 “얼마전 통장을 확인해보니 1만불이 되어 있었다”면서 “앞으로도 달러가 흔들릴 것 같진 않아서 달러 예금을 계속할 생각”이라고 말했다.
달러당 1500원 턱밑까지 오른 고환율 시대의 수혜자는 달러자산에 돈을 넣은 사람들이다. 원화가치가 갈수록 떨어지자 원화자산보다 달러자산의 가치가 빠르게 불어나며 전체 자산가치도 빠르게 불어나면서다. 자산이 적은 사회초년생도 ‘달러 모으기’ 투자에서도 나서고 있다. 달러 보유 여부가 자산 격차로도 이어지고 있는 현실이다.
최근 몇년간 금융권의 유행은 ‘달러 투자’였다. 은행권에서 달러 예금이 유행했다면 증권가에서는 해외 배당 상장지수펀드(ETF)인 슈드(SCHD) 적립식 투자가 적극 권장됐다. 달러 투자 관련 유튜브와 SNS 조회수도 수십, 수백만에 달할 정도다.
원·달러 환율이 수년간 지속적으로 오르며 달러 투자가 수익성 측면에서 유리했다. 지난 19일 기준 올해 평균환율은 달러당 1421.16원으로 지난 2021년(1144.61원) 대비 24.16% 올랐다. 지난 5년간 연평균 5.6%씩 환율이 오른 것이다. 달러만 가지고 있더라도 3~4% 안팎이었던 국내 정기예금 금리의 수익률을 넘어선 셈이다.
김모씨의 경우처럼 달러를 달러자산에 투자할 경우 자산가치는 더 빠르게 늘어난다. 3년전(2022년 12월19일) A씨가 1억원을 달러로 환전해 만기 1년 연 3%의 달러예금에 가입해 지난 19일까지 재투자했다고 가정하면 세후수익금은 2010만원(20.1%)다. 같은 금리로 원화 정기예금에 투자할 때 3년간 세후수익은 784만3000원(7.8%)으로 달러예금의 절반에도 미치지 못했다. 원·달러 환율이 이 기간 13.3% 상승하면서 환차익 효과가 작용한 영향이다.
미국 나스닥 지수에 투자했을 경우엔 양도소득세(22%)를 차감한 세후수익이 원금의 두배인 1억1790만1000원(117.9%)에 달했다. 나스닥지수 등락률(120.98%)보단 적지만 환율이 올라서 내야 할 세금의 영향이 상쇄됐기 때문이다.
한 증권사 관계자는 “요샌 환차익만 보고 달러 투자하는 사람도 있다”며 “2010년대 초반만 하더라도 환투자 수요가 많지 않았지만 달러 자산의 자산가치가 계속 올라가면서 관련 수요가 늘어났다”고 말했다.
달러 자산의 인기가 높다 보니 보유 자산이 적은 청년과 사회초년생도 ‘외화모으기’나 ‘적립식투자’로 달러 자산을 사들이고 있다. 사회 초년생 홍모씨(28)는 “미장과 달러의 가치가 유지될 것이란 믿음이 있어 매달 월급의 일정액을 미국 회사채 ETF에 투자하고 있다”고 말했다.
달러 자산으로 소득격차도 벌어지는 만큼 자산이 적은 청년들 사이에선 ‘열패감’도 묻어 나온다. 외화모으기로 매달 소액 달러를 모으고 있는 취업준비생 천모씨(24)는 “달러를 아무리 조금씩 모아봤자 많이 버는 사람들이 이득번 것에 비교하면 아무것도 아닌 것 같아서 너무 속상하다”며 “이렇게 언제 모을만큼 모아서 큰 이득을 보고 내집마련을 할지가 아득하다”고 말했다.
국세청에 따르면 해외금융계좌를 신고한 신고자 중 신고금액 상위 10% 그룹의 1인당 평균 해외금융계좌 잔액은 304.9억으로 지난해(261.9억)보다 인당 약 40억원 늘어났다. 반면 하위 10%의 1인당 평균 신고금액은 평균 5억2000만원으로 전년(5억1000만원)보다 1000만원 늘어나는 데 그쳤다.
상위 10%와 하위 10%간 격차는 지난해 약 51배였지만 올해는 59배로 높아졌다.

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