프릴리지구매 10·15 대책 효과, 상승 전환? 하락 전환? 기관마다 통계 제각각이라 ‘혼란’…왜

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작성자 황준영 날짜25-11-25 23:17 조회2회 댓글0건

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프릴리지구매 10·15 대책 발효 이후 서울 아파트값 주간 통계를 내놓는 정부·민간 조사 기관들이 ‘제각각 통계치’를 내놓으면서 혼란이 발생하고 있다. 기관마다 표본, 조사 방식, 조사 기간 등이 다르기 때문이다. 주간 단위별 집값 통계가 의미가 있는지에 관한 의문이 재차 제기된다.
23일 민간 시세 조사 기관 부동산R114의 이달 셋째주 주간 시황 자료에 따르면, 11월 셋째주(17~21일) 서울 아파트 매매가격이 전주보다 0.05% 하락해 19주 만에 하락 전환했다.
또 다른 민간 시세 조사 기관인 KB국민은행의 주간 데이터로는 이달 셋째주(17일 기준) 서울 아파트값은 0.23% 올라 42주 연속 상승세를 보였지만 상승 폭은 5주 연속 둔화한 것으로 나타났다.
반면 정부 공인 시세 조사 기관인 한국부동산원은 서울 아파트값이 이달 셋째주(17일 기준) 0.20% 상승해 직전주(0.17%) 대비 오름 폭을 확대했다고 발표했다.
‘하락 전환’ ‘상승 폭 둔화’ ‘상승 폭 확대’ 3가지 현상이 각각 나타난 것이다.
기관별로 주간 통계치가 달라지는 이유는 조사 방식과 표본, 조사 기간의 차이 때문이다.
한국부동산원과 KB국민은행 주간 통계 조사 기간은 직전주 화요일부터 그 주 월요일까지로 사실상 ‘전주’의 변동 내역이 통계에 주로 반영된다. 반면, 부동산R114의 경우 월~금요일의 데이터를 활용해 매주 금요일 통계를 발표하기 때문에 가장 최신의 시황을 보여주는 통계로 볼 수 있다.
조사 방식과 표본도 다르다. 한국부동산원의 주간 통계는 전국 아파트 3만3500호의 표본의 집값을 전문 조사자가 입력해 산출되며, KB국민은행은 부동산 중개업소에서 입력한 전국 6만2200호의 표본이 통계 근거가 된다. 부동산R114의 경우 전국 아파트의 약 90%(서울의 경우 약 155만호)의 실거래가와 호가를 인공지능(AI)을 통해 반영·종합한다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “부동산R114은 AI를 통해 데이터를 종합하기 때문에 통계에 인간의 개입이 적어 추세성보다는 변동성이 더 도드라지는 측면이 있다”면서 “11월 셋째주 하락 전환은 규제로 인한 충격 효과로 볼 수 있으나, 장기적으로는 거래량이 적어도 가격이 오르는 추세가 나타날 것”이라고 전망했다.
규제로 인한 ‘거래 절벽’ 현상도 통계를 왜곡하는 변수가 된다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 실제 매수자는 허가를 위한 행정 절차를 3~4주 거치기 때문에 실제 거래부터 계약서 작성과 실거래가 신고까지 시간이 소요된다. 이 경우 규제 이후 먼저 등록된 소수의 거래가 전체 거래의 흐름인 양 왜곡되는 통계가 나타날 수 있다.
기관별 수치가 다른 현상 자체가 집값 주간 통계의 무용함을 보여주는 사례라는 지적도 나온다. 최은영 한국도시연구소 소장은 “각 기관의 주간 통계 모두가 모두 오차범위 내인 0.01% 단위이기 때문에 누가 맞냐는 논쟁은 무의미하다”면서 “애초에 집값 통계를 주단위로 정밀하고 정확하게 생산하는 것이 불가능한데도, 이를 국가에서 계속 생산하는 것이 옳은지 되물어야 한다”고 말했다.
이재명 대통령이 22일(현지시간) 주요 20개국(G20) 참석을 위해 남아프리카공화국을 방문한 에마뉘엘 마크롱 프랑스 대통령, 프리드리히 메르츠 독일 총리와 각각 첫 정상회담을 했다.
이 대통령은 이날 요하네스버그에서 열린 한·프랑스 정상회담에서 “프랑스와 대한민국은 특별한 관계인데, 회담을 계기로 정말 각별한, 특별한 관계로 더 발전하면 좋겠다”며 “양국 관계도 전략적 동반자 관계로 한 단계 더 격상하고, 문화, 경제, 안보 분야, 첨단 기술 등 각 분야에서 협력을 더 확고하게 했으면 좋겠다”고 말했다.
한국전쟁 파병과 프랑스 혁명이 대한민국 민주주의에 영향을 미쳤다는 점도 언급했다. 이 대통령은“대한민국이 (북한의) 남침으로 위기를 겪을 때 파병을 통해 지원해 준 점에 대해 다시 감사드린다”며 “프랑스 대혁명이 전 세계적으로 유명하지만 대한민국 민주주의 발전에도 크게 영향을 미쳤다는 점도 말씀드리고 싶다”고 말했다.
마크롱 대통령은 “양국은 안보·인공지능(AI)·우주·원자력발전·재생에너지·퀀텀 등 다양한 분야에서 협력해나갈 수 있다고 생각한다”며 “글로벌 이슈에서 다양한 기여를 하고 있는 한국과, 내년 G7(주요 7개국) 정상회의 의장국을 수임하는 프랑스가 다양한 국제 현안에 대해서도 계속 긴밀히 협력해 나가기를 바란다”고 말했다.
이 대통령과 마크롱 대통령은 지난 6월 캐나다 캐내내스키스에서 열린 G7 정상회의 확대세션에서 옆자리에 착석하며 한 차례 조우한 바 있다. 지난 9월 유엔총회 당시 미국 뉴욕에서 정상회담이 계획돼 있었지만, 프랑스 측 국내 사정으로 회담이 성사되지 못했다.
이 대통령은 “내년은 한국과 프랑스 수교 140주년인 특별한 해인 만큼 꼭 방한해주길 바란다”며 “국민과 함께 국빈으로 잘 모시겠다”고 밝혔다. 마크롱 대통령은 “내년 방한을 준비하도록 하겠다”고 화답했다. 이어진 비공개회담에서 두 정상은 한반도 및 역내 문제에 대해서도 의견을 교환했다고 대통령실이 전했다.
이 대통령은 이날 메르츠 독일 총리와도 취임 후 처음으로 회담했다.
이 대통령은 “대한민국은 독일의 경험에서 배울 것이 많이 있다”면서 “어떻게 분단을 극복하고 통일독일을 이뤄냈는지, 그 경험을 배우고 대한민국도 그 길을 가야 한다”고 말했다.
메르츠 총리는 “한반도와 주변 상황에 대해 많은 관심을 갖고 있다”면서 “북한에 대해서도 궁금한 것이 많다”고 말했다. 그는 또 “한국의 대중국 인식 역시 궁금하다”면서 “저희도 대중국 전략을 고심 중이기 때문”이라고 말했다.
이 대통령이 독일 통일과 관련해 “혹시 숨겨놓은 특별한 노하우가 있다면 꼭 알려달라”고 하자, 메르츠 총리는 “비밀 노하우는 없다”고 말해 양 정상이 웃음을 보이기도 했다.
양 정상은 제조업 강국이자 분단 경험을 공유하는 한국과 독일이 이미 다양한 분야에서 강력한 파트너십을 구축해 왔다고 평가하고, 앞으로 에너지, 핵심광물 협력 등 공통관심 분야를 중심으로 관계를 더욱 강화해 나가기로 했다고 대통령실은 전했다. 양 정상은 내년 상대국을 방문해 관계 발전에 대해 깊이 있게 논의하기로 했다.
원화가 주요국 통화 가운데 유독 약세를 보이자 정부가 국민연금 등과 논의를 거쳐 환율 안정에 안간힘을 쓰고 있다. 특히 국민연금의 해외투자 확대에 따른 환율 영향을 우려하면서 국민연금을 중심으로 환율 안정화 정책이 추진될 가능성이 커졌다. 그러나 환율 상승이 수급의 문제를 넘어 심리와 경제구조와 직결된 만큼 원·달러 환율이 예전처럼 1400원 아래로 내려가기는 어려울 것이란 전망이 나온다.
원·달러 환율은 26일 서울외환시장에서 6.8원 내린 달러당 1465.6원에 주간거래를 마감했다. 이날 오전 한때 정부의 외환시장 대책 경계감과 미국의 12월 금리인하 기대감 재확산 등에 힘입어 전날보다 15.3원 급락한 1457원까지 떨어지기도 했다. 그러나 정부의 외환시장 간담회 내용이 공개된 직후엔 오히려 5원 넘게 급등했고, 야간거래에선 1470원을 넘어섰다.
일단 정부는 현재 원·달러 환율 상승의 일부 원인이 국민연금의 해외투자에 있다고 판단한 것으로 풀이된다. 이날 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 긴급 기자간담회를 열고 국민연금의 해외투자 확대에 따른 외환시장 영향을 우려하며 ‘새 틀’을 마련하겠다고 밝혔다.
지난 8월말 기준 대체투자·해외주식·해외채권을 포함한 국민연금 해외투자액은 약 771조원으로 전체 투자자산의 58.4%를 차지한다. 약 628조원인 외환보유고(10월말 기준)보다도 143조원이 많은 규모다.
국민연금은 지난 2018년부터 적용된 중기자산배분안(2018-2022)부터 수익률 확대를 위해 본격적으로 해외투자를 늘렸다. 올해 8월말 기준 국민연금 해외투자액은 연평균 22% 불어나며 2018년말(191조원)보다 약 580조원 늘었고, 평균환율은 1100원대에서 같은 기간 1416.1원까지 수준을 높였다.
앞으로는 더 늘어날 전망이다. 국민연금 적립금이 3659조원으로 최고치를 찍는 2053년까지 해외투자가 현행 비율 그대로라고 가정해도 해외투자액은 지금보다 1364조원 더 늘어나게 된다. 연금이 해외자산을 살수록 원화 약세가 되고, 연금 지급을 위해 해외자산을 팔면 갑자기 원화 강세로 전환할 수 있다. 정부가 연금 수익과 환율 모두를 고려해 중장기적 대안을 마련하겠다는 나선 배경이다.
그러나 국민연금의 운용을 달리 하는 방법만으론 환율 상승을 억누르긴 어렵다는 점이 문제다. 달러 공급을 늘리긴 어려운데다 서학개미 증가, 저성장 국면 등 달러 수급과 경제 기초체력(펀더멘탈) 모두 환율 하락과는 반대로 움직이고 있기 때문이다. 실제로 24일 기준 서학개미의 해외투자액은 약 306조원(2162억달러, 8월 누적평균환율 환산 기준)으로 국민연금 투자액의 40% 수준까지 이르렀다. 2018년 이후 연평균 해외투자액 증가율(33.8%)도 국민연금(22%)보다 가파르다.
박창균 자본시장연구원 선임연구위원은 “국민연금이 투자 시점을 조절하거나 포트폴리오를 국내 중심으로 바꾼다고 해도 환율 상승은 해결될 문제가 아니다”며 “해열제를 먹는 것처럼 초단기적으론 효과가 있을 것이지만 펀더멘탈을 바꾸는 것은 힘들다”고 말했다.
홍춘욱 프리즘투자자문 대표는 “국민연금 사이즈가 폭발적으로 성장하면서 외환스왑 규모를 한국은행이 받아줄 수 없는 상황이 됐고, 환헤지를 하지 않는 것이 연금 수익률 개선에 도움이 된다는 결과가 나와 2016년부터 국민연금이 환헤지를 정책적으로 하지 않은 것”이라며 “국민연금 해외투자 확대는 항상 상수라고 봐야하는데, 오히려 정책을 건드리면 문제가 생길 수 있다”고 말했다.
이때문에 환율이 1400원 아래로 내려가기 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다. 김정식 연세대 명예교수는 “환율이라는 것이 펀더멘탈과 여러 요인에 결정되다보니 모두 관리할 순 없는 노릇일 것”이라며 “1500원, 1600원대로 올라가는 것은 문제지만 실업률과 저성장 등 국내요인을 고려하면 1400원대를 적정환율로 봐야한다”고 말했다.

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